El valor del continente debe ser aquel que permita en caso de siniestro total en que se pierda por completo el edificio, reconstruir el inmueble, permitiendo previamente el desescombrado completo del solar que lo ocupa.
El valor de reconstrucción del inmueble vendrá determinado la superficie en metros cuadrados del edificio, que incluye los elementos comunes del mismo tales como piscinas, garajes, gimnasio u otros.
El valor del metro cuadrado varía extraordinariamente en función de la calidad de la construcción y del asegurador que lo valore.
Según Santalucia oscila entre 515 y 910 euros.
Podemos usar para ayudarnos el trabajo realizado por la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, a través del Área de Normativa Técnica, Supervisión y Control, dependiente de la Subdirección General de Arquitectura, que muestra un método para la determinación del valor de m2 cuadrado construido.
Es importante saber que este cálculo carece de soporte legal después de la desaparición de los costes mínimos profesionales que establecían los colegios profesionales.
La comunidad de Madrid ha publicado la Base de Datos de la Construcción de la Comunidad de Madrid desde 1998. Estos costes de referencia no son de aplicación obligatoria para la determinación de la tasa urbanística y del Impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO) gestionado por los Ayuntamientos.
La herramienta accesible en este enlace: http://www.madrid.org/bdccm/utilidades/costesreferencia/CORA_HTML_2020/index.htm contiene un modelo de cálculo que evalúa una serie de variables: http://www.madrid.org/bdccm/utilidades/costesreferencia/CORA_HTML_2020/documentos/METODO2020cora.pdf
Estas variables son el tipo de edificación (deportivo, urbanización y viario, mantenimiento), el coeficiente de situación geográfica con multiplicadores del 1 al 1,3, el coeficiente de acabados con multiplicadores del 0,91 al 1,46; el coeficiente de rehabilitación con multiplicadores del 1 al 0,15 y el coeficiente de dificultad de acceso a la obra.
Los costes de mano de obra se obtienen del Convenio Colectivo del Sector de Construcción y Obras Públicas de la Comunidad de Madrid, y los de los materiales, se basan en precios generalistas.
Así, aprovechando este trabajo, se puede decir que los precios de una comunidad de vecinos están entre los 601€ m2 y los 748€/m2
Para calcular el coste del m2 de tu comunidad de propietarios podrías usar lo siguiente:
Partiendo de varias variables:
• Coste de referencia general entre 601€ m2 y los 748€/m2.
• Coste medio de referencia: (601 + 748)/2 = 674,5 *
• Ponderación por situación geográfica medio: (1 +1,3)/2 = 1,15
• Coeficiente medio de acabados: (0,91 + 1,46)/2 = 1,035
• Coeficiente medio de rehabilitación: (1 + 0,15)/2 = 0,575
• Coeficiente medio de dificultad de acceso: 1
• Coste de referencia particularizado (CRP=CRG x CS x CA x CH x CDA)
Así, el coste medio modificado en función de las variables anteriores sería algo parecido a esto:
CRP = 674,5 * 1,15*1,035*0,575*1 = 461,62€ m2
Puedes enviarnos tus datos a través de esta aplicación para que calculemos el valor de tu edificio.
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¿Es ilegal que el administrador de la comunidad sea el mediador tipo agente exclusivo tal como figura en la póliza?
No en la medida en que tenga un contrato de agencia exclusivo con la aseguradora.
¿El no aparecer en registro de mediadores de la dirección general de seguros supone alguna irregularidad o ilegalidad?
Debería aparecer. NO obstante desconocemos si hay registros autonómicos que no vuelvan sus datos en la DGS. SI bien la propia página de la DGS dice que A través del punto único de información de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones se accede a la información procedente de los registros de mediadores de seguros, corredores de reaseguros y de sus altos cargos de todas las Administraciones públicas con competencias en materia de mediación de seguros y de reaseguros, de acuerdo con la Ley 26/2006 de 17 de julio de mediación de seguros y reaseguros privados.
¿En caso de estar recibiendo una comisión por la póliza de la comunidad, significa que podemos estar pagando una cuota neta más alta por este hecho?
No necesariamente pero no es algo deseable. Ya que si el administrador actúa de mediador y sin conocimiento de la comunidad no lo hace con independencia lo que compromete la credibilidad de que busca lo mejor para la comunidad en esta materia.
¿Es posible contratar una póliza directamente la comunidad sin mediador ni agentes?.
Si es posible pero no mejorará su precio por ello. El mediador es pagado por la aseguradora porque hace una función en el contrato. Si se quita el asegurador eleva el precio porque debe hacer las tareas del mediador.
¿En caso de que el administrador que es el mediador exclusivo de la póliza este cobrando comisión hay alguna forma de saberlo y la cuantía a parte de preguntarle a la aseguradora que entiendo que de existir lo va a ocultar?
SI hay un mediador debe ser el mediador a quien se pregunte por su comisión.
¿Qué consecuencias puede tener en caso de algún siniestro importante el no tener los datos correctos descriptores de la comunidad de propietarios?
Mucha importancia que esté bien descrito, aunque aun la tiene más que el capital asegurado esté bien cuantificado en función de la descripción del inmueble.
¿El hecho de tener declarados 2 ascensores en lugar de 1 hace que se incremente la prima neta?
No es relevante.
Tengo contratado un seguro que incluye la ITE del edificio, pero el administrador que es además el mediador agente exclusivo contrató un arquitecto para pasar la ITE cobrando unos honorarios.
Cree que esto podría considerarse un perjuicio al tomador del seguro que es la comunidad precisamente por tener al administrador como mediador?
Si su contrato de seguro incluye la cobertura de la ITE gratuita, es para reclamar al administrador haber incorporado a la comunidad el gasto que de otro modo estaba cubierto.
Habría de instársele a trasladar al menos parte del mismo al menos al asegurador, si bien éste podría negarse porque muy probablemente lo habría hecho a precio menor.
Sin embargo no encontramos relación entre ser mediador exclusivo y haber contraído un gasto que estaba protegido por el seguro. Más bien parece lo contrario, que para obtener un presunto beneficio mayor, actuando como administrador y no como agente exclusivo llevó a la comunidad a contraer este gasto adicional.
Si acaso lo que probaría es que como mediador no estuvo a la altura de utilizar el contrato de seguro adecuadamente, ya por desconocimiento del mismo ya por otros intereses en conflicto.